DEMIRE schließt Geschäftsjahr 2025 trotz schwierigen Marktumfelds im Rahmen der Erwartungen ab
Mieteinnahmen von EUR 53,5 Mio. (Vorjahr: EUR 65,3 Mio.) und FFO I von EUR 10,1 Mio. (Vorjahr: EUR 26,2 Mio.) im Rahmen der ErwartungenVerkäufe von neun Immobilien mit Erlösen von EUR 46,6 Mio., zwei weitere Verkäufe mit EUR 17,5 Mio. im ersten Quartal 2026Guidance für 2026: Mieteinnahmen zwischen EUR 41,5 Mio. und EUR 43,5 Mio. und FFO I zwischen EUR -1,0 Mio. und EUR 1,0 Mio.
Langen, den 19. März 2026. Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Actual Property AG (ISIN: DE000A0XFSF0) hat das Geschäftsjahr 2025 trotz eines anhaltend schwierigen wirtschaftlichen Umfelds und eines verkleinerten Portfolios mit einem soliden Ergebnis im Rahmen der im Dezember 2025 nach oben angepassten Prognose abgeschlossen.
Niedrigere Mieteinnahmen und FFO I entsprechen den Erwartungen
Im Geschäftsjahr 2025 wurden erwartungsgemäß nach Immobilienverkäufen EUR 53,5 Mio. Mieteinnahmen generiert (Vorjahr: EUR 65,3 Mio.). Damit liegen die Einnahmen innerhalb der im August 2025 veröffentlichten, nach oben angepassten Prognosespanne von EUR 52,0 bis 54,0 Mio. Die FFO-Steerage aus März 2025 (EUR 3,5 bis 5,5 Mio.) wurde zuletzt im Dezember 2025 auf EUR 9,0 bis 11,0 Mio. erhöht und mit einer FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen auf Gesellschafterdarlehen) von EUR 10,1 Mio. (Vorjahr: EUR 26,2 Mio.) im Geschäftsjahr 2025 erreicht.
CEO Dr. Dirk Rüffel: „Mit einer guten Vermietungsleistung und einer verbesserten Kostenbasis konnten wir die FFO auf unser zuletzt im Dezember angehobenes Ziel steuern. Als neuer CEO ist mein Ziel in 2026, weitere Effizienzpotenziale zu heben und die Wertschaffung im Portfolio weiter voranzubringen.“
Certain Entwicklung des EBIT und Verkäufe von elf Immobilien
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) verbesserte sich im Geschäftsjahr 2025 von EUR –93,0 Mio. auf EUR –34,9 Mio. Wesentlich verantwortlich für das weiterhin adverse EBIT ist – wie bereits im Vorjahr – die Honest-Worth-Anpassung des Immobilienbestands in Höhe von EUR –58,8 Mio. (Vorjahr: EUR –58,7 Mio.). Dies entspricht einer like-for-like-Abwertung von 4,6 % auf den Portfoliowert zum Jahresende 2024 (Vorjahr: –4,0 %). Damit liegt der Bewertungsrückgang in einer ähnlichen Größenordnung wie im Vorjahr.
Das DEMIRE-Portfolio hatte am 31. Dezember 2025 einen Marktwert von EUR 688,3 Mio., während dieser Ende 2024 noch bei rund EUR 779,3 Mio. lag. Der Rückgang ist insbesondere auf den Verkauf von Objekten sowie auf marktbedingte Abwertungen des Bestandes zurückzuführen. Neun Objekte wurden 2025 für insgesamt EUR 46,6 Mio. veräußert und an die Käufer übertragen. Zwei weitere Objekte folgten bereits 2026 und erzielten einen Gesamtverkaufspreis von EUR 17,5 Mio.
Dazu CIO Ralf Bongers: „Trotz eines unverändert herausfordernden Marktumfeldes konnten wir 2025 und Anfang 2026 elf Objekte erfolgreich veräußern. Aufgrund unserer selektiven Vorgehensweise bei Objektverkäufen werden wir eine potenzielle Marktbelebung in 2026 optimum nutzen können.“
Der Nettovermögenswert (NAV) sank von EUR 258,1 Mio. zum Jahresende 2024 auf EUR 168,1 Mio. zum 31. Dezember 2025. Das entspricht einem Rückgang je Aktie von EUR 2,45 auf EUR 1,59.
Nettoverschuldungsgrad bleibt stabil – deutlich niedrigere Verwaltungskosten
Der Nettoverschuldungsgrad gemäß Anleihebedingungen blieb mit 41,8 % zum Jahresende 2025 nahezu stabil (Vorjahr: 40,9 %). Die Verwaltungskosten sanken im Vergleich zum Vorjahr um 27,6 % auf EUR 10,0 Mio. Für fünf Immobilien wurden Bankdarlehen über insgesamt rund EUR 77 Millionen verlängert oder neu abgeschlossen. Zum Teil wurden Darlehensvolumina zudem erhöht.
CFO Tim Brückner ergänzt: „Die Optimierung unserer Konzern- und Kostenstruktur sowie die erfolgreiche Neuordnung und Ausweitung unserer Finanzierungen zeigen deutlich die erzielten Fortschritte im Geschäftsjahr 2025. Damit haben wir unsere organisatorische Foundation und unsere finanzielle Stabilität nachhaltig gestärkt und sind für 2026 entsprechend intestine aufgestellt.“
Die erfolgten Immobilienverkäufe werden sich erwartungsgemäß in den Mieterträgen des Jahres 2026 widerspiegeln, die voraussichtlich zwischen EUR 41,5 Mio. und EUR 43,5 Mio. liegen werden. Die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen auf Gesellschafterdarlehen) werden zwischen EUR -1,0 Mio. und EUR 1,0 Mio. erwartet. Der Rückgang der FFO I ist im Wesentlichen auf die sinkenden Mieterträge zurückzuführen.
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Einladung zur Telefonkonferenz am 19. März 2026
Der Vorstand der DEMIRE lädt alle Interessierten im Rahmen einer Telefonkonferenz am 19. März 2026 um 11:00 Uhr (CET) zur Ergebnispräsentation für das Geschäftsjahr 2025 ein.
Bitte nutzen Sie den folgenden Registrierungslink:
https://www.nuways-ag.com/occasions/fy-2025-earnings-call-hGrXbYr
Eine Präsentation der Ergebnisse und der Bericht stehen zum Obtain auf der Website online https://www.demire.ag/publikationen/ zur Verfügung.
Ausgewählte Konzern-Kennzahlen der DEMIRE Deutsche Mittelstand Actual Property AG
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung (in EUR Mio.)01.01.2025-31.12.202501.01.2024-31.12.2024Mieterträge53,565,3Ergebnis aus der Vermietung36,844,5EBIT-34,9-93,0Finanzergebnis-51,810,4Periodenergebnis nach Steuern-90,3-87,5FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen auf Gesellschafterdarlehen)10,126,2Unverwässerte/Verwässerte FFO I je Aktie (EUR)0,10/0,100,25/0,25 Konzernbilanz (in EUR Mio.)31.12.202531.12.2024Bilanzsumme849,2951,2Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien591,9724,7Zahlungsmittel54,244,8Zur Veräußerung gehaltene Immobilien103,576,7Eigenkapital (inkl. Anteile nicht beherrschender Anteilseigner)219,3312,9Eigenkapitalquote (in % der Bilanzsumme)17,825,4Unverwässerter/Verwässerter NAV168,1/168,1258,1/258,1NAV je Aktie (EUR, unverwässert/verwässert)1,59/1,592,45/2,45Netto-Verschuldung¹332,3371,1Netto-Verschuldungsgrad¹ (Internet-LTV) in %41,840,9 Portfoliokennzahlen31.12.202531.12.2024Immobilien (Anzahl)4351Marktwert (in EUR Mio.)688,3779,3Annualisierte Vertragsmieten (in EUR Mio.)51,356,4Mietrendite (in %)7,57,2EPRA-Leerstandsquote² (in %)16,415,1WALT (in Jahren)4,74,6¹gemäß Anleihebedingungen²exkl. als Projektentwicklung klassifizierte Immobilien
Über die DEMIRE Deutsche Mittelstand Actual Property AG
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Actual Property AG erwirbt und hält Gewerbeimmobilien in mittelgroßen Städten und aufstrebenden Randlagen von Ballungsgebieten in ganz Deutschland. Die Gesellschaft hat ihre besondere Stärke im Realisieren von immobilienwirtschaftlichen Potenzialen an diesen Standorten und konzentriert sich auf ein Angebot, das sowohl für global agierende als auch regionale Mieter attraktiv ist. Die DEMIRE verfügte zum 31. Dezember 2025 über einen Immobilienbestand von 43 Objekten mit einer Vermietungsfläche von rund 537 Tausend Quadratmetern. Unter Berücksichtigung des anteilig erworbenen Objektes Cielo in Frankfurt/Major beläuft sich der Marktwert auf rund EUR 0,9 Milliarden.
Die Ausrichtung des Portfolios auf den Schwerpunkt Büroimmobilien mit einer Beimischung von Handels- und Hotelobjekten ist der Rendite- / Risikostruktur für das Geschäftsfeld Gewerbeimmobilien angemessen. Die Gesellschaft legt Wert auf langfristige Verträge mit solventen Mietern sowie das Realisieren von Potentialen und rechnet daher auch weiterhin mit stabilen und nachhaltigen Mieteinnahmen und einer soliden Wertentwicklung. Das Portfolio der DEMIRE soll mittelfristig deutlich ausgebaut werden. Bei der Entwicklung des Portfolios konzentriert sich die DEMIRE auf FFO-starke Property mit Potentialen, während nicht strategiekonforme Objekte weiterhin gezielt abgegeben werden. Operativ und prozessual wird die DEMIRE mit zahlreichen Maßnahmen weiterentwickelt. Neben Kostendisziplin wird die operative Leistung durch einen aktiven Asset- und Portfolio-Control-Ansatz gesteigert.
Die Aktien der DEMIRE Deutsche Mittelstand Actual Property AG (ISIN: DE000A0XFSF0) sind im Top Same old der Deutschen Börse in Frankfurt notiert.
